Арендная плата условие договора аренды

Договор аренды недвижимости: варианты формирования арендной платы и учет

Арендная плата условие договора аренды

    Договор аренды недвижимости является, пожалуй, одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Многие компании арендуют офисы, технику, основные средства. Но чаще всего, говоря об аренде, юридические лица и предприниматели сталкиваются с арендой недвижимости. Однако договор аренды имеет множество особенностей.

Общие положения договора аренды

       Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если договор заключается на срок до 11 месяцев или на неопределенный срок, то такой договор не регистрируется. Заключенными после государственной регистрации считаются долгосрочные договоры аренды. 

     Если в договоре аренды указано, что размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон, условие об арендной плате считается существенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08 по делу N А40-4022/08-77-53).

В Гражданском кодексе установлено несколько вариантов установления арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

      Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:

– в виде твердой суммы платежей;

– в виде твердой суммы и переменной части.

    Вместе с тем, очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что если в договоре аренды содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, но само приложение не подписано, договор согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ может быть признан незаключенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08).

Конечно, некоторые суды приходят к мнению о том, что если данное условие не согласовано, то арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах  (Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-9266/08).

Но и в этом случае компании придется доказывать свою правоту в суде.

    В этой связи, данное условие договора является очень важным. Рассмотрим виды арендной платы.

Твердая сумма арендных платежей

      Арендная плата в форме твердых фиксированных платежей вносится путем осуществления наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ). Согласование размера арендной плату производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

       Данный вариант является наиболее удобным и для арендодателя и для арендатора, поскольку арендная плата учитывается ежемесячно, равными частями и отсутствуют риски необходимости доказывания перед налоговой при увеличении или уменьшении арендной платы. 

В части налогообложения арендные платежи признаются расходами. Арендные платежи за арендуемое имущество для целей налогообложения прибыли признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

      Сумму НДС, предъявленную арендодателем, организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры арендодателя (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

     Также расходы в виде арендных платежей может признать налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу.

По мере перечисления арендной платы на расходы относится также “входной” НДС, предъявленный арендодателем (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Если же арендатор уплачивает арендную плату авансом, то арендная плата не учитывается в расходах. 

Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

     В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя, недвижимость так и будет учитываться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.

ДебетКредитСумма  (руб.) Операция, основание
001    12 000 000Отражена стоимость помещения, переданного по договору аренды на основании договора, инвентарной карточки и акта            
2076236 000Отражены расходы на аренду помещения в виде арендной платы на основании договора аренды, счета арендодателя
7651236 000Произведена оплата по договору аренды, документальным основанием будет являться выписка банка
00112 000 000Помещение возвращено владельцу по акту приемки-передачи

     У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Для учета расчетов с арендатором может использоваться счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” (Инструкция по применению Плана счетов).

Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.

ДебетКредитСумма (руб.)Операция, основание)
7691-1236 000Отражен доход в виде арендной платы за текущий месяц на основании договора, бухгалтерской справки
91-268-136 000Отражена сумма НДС, предъявленная арендатору на основании счета-фактуры
5176236 000Получена арендная плата

 Вместе с тем, чаще встречается арендная плата состоящая из двух частей – постоянной и переменной.

Арендная плата в виде твердой и переменной части

       Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основная арендная плата и переменная арендная плата. Переменная часть арендной платы определяется как доля арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.

      При этом в дальнейшем переменная часть арендной платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи арендодатель уплачивает за арендатора.

Но стоит отметить, что для включения коммунальных платежей в расходы арендодатель должен иметь первичные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и сумму понесенных им затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Сумма возмещения коммунальных услуг, то есть переменная часть не будет учитываться в составе доходов, так как при ее получении не возникает экономической выгоды (ст. 41 НК РФ).

Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг

ДебетКредитСумма (руб.)Операция, основание
766052 000Отражена переменная часть, стоимость коммунальных услуг, предъявленных к возмещению арендатору на основании договора аренды, счетов коммунальных служб, бухгалтерской справки
60 51 52 000Перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг на основании выписки банка по расчетному счету
517652 000Получены денежные средства от арендатора на основании договора аренды, выписки по расчетному счету

     Для арендатора вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, будет отнесена на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). 

     В отношении НДС следует отметить, что налог будет начислять на всю сумму арендной платы.

В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей. Данный вывод подтверждается Письмом ФНС РФ от 04.

02.2010 N ШС-22-3/86@ “По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества”.

    При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:

– наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

– приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

– принятие приобретенной услуги на учет;

– наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

   Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

На практике могут и иные варианты взаиморасчетов между арендатором и арендодателем.

Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

     Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт.

В этой связи стороны прописывают в договоре соответствующее условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Возможность проведения взаимозачета установлена и в судебной практике.

Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.

2011 по делу N А03-15638/2009 прендатор или суд при рассмотрении дела может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными.

     Вместе с тем, затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель (п. 1 ст. 616, п.2 ст.616 ГК РФ).

У арендодателя 

ДебетКредитСумма (руб.)Операция, основание
91-276 (ремонт)152 000Отражена стоимость ремонта помещения, произведенного арендатором на основании акта о приеме-сдачи, договора
76 (аренда)91-132 000Начислена арендная плата на основании договора, счета
76 (ремонт)76 (аренда)120 000На основании положений договора отражен зачет стоимости ремонта в счет выплаты арендной платы

     У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.

   В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ).

     Еще одним вариантом  учета арендной платы является внесение арендной платы в натуральной форме.

Внесение арендной платы в натуральной форме

      Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, арендатор арендует часть склада и в замен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.

       По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

– передача имущества в собственность;

– передача имущества в аренду;

– оказание услуг;

– выполнение работ.

    Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.

Источник: https://cornaudit.ru/publikacii/15-aktualnaya-bukhgalteriya/1842-dogovor-arendy-nedvizhimosti-varianty-formirovaniya-arendnoy-platy-i-uchet-173/

Что такое существенные условия договора аренды

Арендная плата условие договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Арендная плата

Арендная плата условие договора аренды

Договор аренды является возмездной сделкой по определению, установленному статьей 609 ГК РФ, в соответствии с которой:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что плата за временное владение и пользование или временное пользование имуществом, предоставленным в аренду, является арендной платой.

Формально, существенным условием договора аренды размер или порядок определения размера арендной платы является только для аренды некоторых видов имущества, включая недвижимое, что установлено статьей 654 ГК РФ, которая прямо предусматривает, что “при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным”.

Договор аренды коммерческой недвижимости невозможно представить в отсутствии условий, определяющих размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки её внесения.

Универсальной формулы, которая помогла бы определить размер арендной платы, не существует, но основной экономический закон, в котором цена на товары и услуги устанавливается в точке равновесия между спросом и предложением, работает и здесь.

Помещения, предлагаемые арендодателями в аренду, и товары и услуги (бренды), которые арендатор может реализовывать в арендованном помещении, одновременно являются как спросом, так и предложением:

  • При прочих равных условиях арендодатель будет готов предложить помещение по более низкой арендной ставке тем арендаторам-якорям, которые представляют востребованные, актуальные и эксклюзивные товары услуги, которые привлекут дополнительный трафик потребителей в торговый центр и сделают его более желанным как для покупателей, так и для других арендаторов;

Например, на момент появления магазинов Uniqlo в России многие торговые центры были готовы предоставить такому арендатору весьма существенные скидки, которые оправдались за счет большого притока молодежи, которая образовала при открытии и некоторое время спустя очереди на входе в первом магазине в ТЦ Атриум.

  • Также для арендатор будет готов заплатить большую арендную плату, если торговый центр уже имеет сформировавшийся пул арендаторов-якорей, а сам торговый центр расположен в месте пересечения транспортных потоков.

Пожалуй самыми известными торговыми центрами в Москве и Московской области, расположенными на пересечении в крупных транспортных узлах можно назвать ТЦ Европейский на Киевской площади или ТЦ Красный кит, расположенный в Мытищах непосредственно около одноименной железнодорожной станции.

Составляющие арендной платы

В существующем деловом обороте в коммерческой недвижимости сложилась практика, когда плата за пользование арендованной недвижимостью разделена не несколько составляющих, причинами чего могут быть следующими:

  • арендная плата по разным ставкам может устанавливаться для разных частей помещения, арендуемых в рамках одного договора, например, административные и складские помещения часто сдаются в аренду по более низкой ставке, или одинаковые по назначению помещения располагаются на разных этажах здания, когда аренда помещений, расположенных ниже нулевой отметки здания и выше второго-третьего этажей стоит меньше помещений на первом этаже;
  • статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендная плата может определяться в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, или установленной доли доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д., при этом указанные способы могут комбинироваться, для чего каждый из них выделяется в виде отдельной составляющей арендной платы;
  • управленческое разделение арендной платы на составляющие, которые позволяют выделить платежи, которые являются непосредственно платой за пользование арендованным имуществом, и косвенные платежи, связанные с компенсацией стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных затрат арендодателя. Кстати, в данном случае часто применяют и дополнительную классификацию составляющих, деля их на основную (плата за пользование помещением) и дополнительную (коммунальные, эксплуатация и т.д.) арендную плату.

Если в отношении двух первых классификаций разделения арендной платы на составляющие вопросов как правило нет, то последний вариант может быть закреплен в договоре несколькими способами.

Первый вариант предполагает, что все составляющие арендной платы включены (являются частями) в общую совокупную арендную плату, что закрепляется в договоре следующим образом:

За временное владение и пользование Помещением Арендатор обязан вносить Арендную Плату. Арендная плата по настоящему Договору Аренды состоит из Базовой Арендной Платы, Платы с Оборота и Переменной Арендной Платы …

Второй вариант предполагает, что непосредственно арендной платой является только только плата за арендуемое имущество, а все косвенные расходы являются возмещением затрат арендодателя.

Такое разделение как правило связано с налоговым планированием, о чем отдельный пункт будет позднее, но в свете событий, связанных с принятием нормативных актов в поддержку арендаторов в связи с ограничительными мерами против распространения коронавируса COVID-19, необходимо обращать внимание, что если косвенные платежи включены в арендную плату, то обязанность снижения размера арендной платы, фактически возлагаемая на арендодателей, в таком случае будет включать в себя обязанность снижения таких косвенных платежей, как эксплуатационных и иных.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/arendnaia-plata-5ec14a66f0a6d113d54b87d8

Арендная плата как существенное условие договора аренды

Арендная плата условие договора аренды

Извлечение прибыли арендодателем — это признак, который позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование. В связи с этим арендная плата является одним из существенных условий договора аренды. Автор статьи рассматривает порядок уплаты и изменения арендной платы, которые вызывают немало спорных вопросов в судебной практике.

Ключевые слова:договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.

Profit landlord — a sign that can distinguish from other lease obligations on transfer of property for use. In this regard, the rent is one of the essential terms of the lease. The author considers the procedure for paying the rent and the changes that cause a lot of contentious issues in jurisprudence.

Keywords:lease, the rent, the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation, the change in rents, termination of the contract.

Договор аренды — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату [1, с. 232].

Договор аренды имеет свои признаки:

а) он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;

б) каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;

в) арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;

г) извлечение прибыли арендодателем позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование [2].

Арендная плата — одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в Гражданском кодексе РФ [3] не предусматривается.

Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения [4, с. 16].

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном.

Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д.

Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора.

По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении.

Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным.

Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.

В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора.

Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы.

Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.

2011 по делу № А19–15038/09–7-4 [5]).

Источник: https://moluch.ru/archive/61/8978/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.