Элементы договора недвижимости

1. Понятие и элементы договора продажи недвижимости

Элементы договора недвижимости

Договор продажи недвижимости являетсяразновидностью договора купли-продажи(п. 5 ст. 454 ГК РФ). Соответственно, общиеположения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГКРФ) применяются к продаже недвижимости,если иное не предусмотрено специальнымиправилами § 7 гл. 30 ГК РФ.

Определение договора продажи недвижимости(п. 1 ст. 549 ГК РФ) позволяет охарактеризоватьего как:

– договор об отчуждении имущества.

– консенсуальный договор.

Это означает,что договор считается заключенным смомента достижения сторонами соглашенияпо всем существенным условиям (в отдельныхслучаях, с момента государственнойрегистрации) и момент заключения договоране связан с передачей недвижимости.Консенсуальная модель установленаимперативной нормой (п. 1 ст. 433, п. 1 ст.454, п. 1 ст. 549 ГК РФ) и не может быть измененасоглашением сторон.

– возмездный договор, поскольку передачанедвижимости обусловлена наличиемвстречного имущественного предоставленияв виде уплаты цены, и наоборот. Возмездностьдоговора является его конституирующимпризнаком, вытекающим из существарегулируемых данным договором отношений.

– взаимный (синаллагматический) договор,так как юридические обязанности (равно,как и субъективные права) возникают уобеих сторон договора, причем этиобязанности носят встречный, взаимосвязанныйи взаимообусловленный характер.

Сторонами договора являются продавеци покупатель.

По общему правилу в качестве сторонмогут выступать любые субъектыгражданского права.

Однако возможность участия в договоренекоторых субъектов ограничена, исходяиз объема и характера правосубъектностилица (например, некоммерческойорганизации), либо характера вещныхправ лица на имущество (см., например,п. 2 ст. 295 ГК РФ, п.

1 ст. 297 ГК РФ, п. 1 ст. 298ГК РФ, ст. 18-19 Федерального закона от 14ноября 2002 г. N 161-ФЗ “О государственныхи муниципальных унитарных предприятиях”,ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября2006 г. N 174-ФЗ “Об автономных учреждениях”).

Если предметом договора выступаетнедвижимое имущество, находящееся вобщей совместной собственности супругов,для заключения такого договора необходимополучить нотариально удостоверенноесогласие другого супруга продавца.

Кроме этого, при приобретении в совместнуюсобственность жилой недвижимости илипредприятия требуется также нотариальноудостоверенное согласие супругапокупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Приотсутствии согласия сделка может бытьоспорена (абз.

2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Как правило, в качестве продавца выступаетсобственник недвижимости либо лицо,обладающее ограниченным вещным правом,из которого вытекает правомочие пораспоряжению недвижимостью.

Однакопоскольку договор продажи недвижимостиносит консенсуальный характер, егозаключение порождает толькообязательственные отношения сторон, вто время как вещные последствия (переходтитула в отношении вещи) связываютсязаконом с иным юридическим фактом -государственной регистрацией права(п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Соответственно, продавецдолжен быть собственником только вмомент перехода права, но не в моментустановления обязательственных отношениймежду ним и покупателем.

Возможностьзаключения договора не зависит отналичия титула в отношении отчуждаемойвещи, а в качестве продавца можетвыступать любое лицо, независимо оттого является ли оно собственником илинет. Исключение составляют договоры,подлежащие государственной регистрации(продажа жилых помещений – п. 2 ст.

558 ГКРФ, продажа предприятия – п. 3 ст. 560 ГКРФ). В этих случаях договор считаетсязаключенным с момента государственнойрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняяпри этом не может быть произведена, еслиданные о правах продавца в отношенииотчуждаемой вещи не содержатся в Единомгосударственном реестре.

Предметом договора выступает недвижимоеимущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), не изъятоеиз оборота.

Правила § 7 гл. 30 ГК РФ применяются кпродаже любой недвижимости. Вместе стем, законом могут устанавливатьсяособенности продажи отдельных видовнедвижимого имущества – см., например,ст. 558 ГК РФ (жилые помещения), § 8 гл. 30 ГКРФ (предприятия), ст. 37 ЗК РФ (земельныеучастки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об оборотеземель сельскохозяйственного назначения(земли сельскохозяйственного назначения).

Предметом договора, в принципе, могутбыть не только существующие, но и”будущие” недвижимые вещи, т.е.такие, которые в момент заключениидоговора либо еще не существуют вовсе,либо не принадлежат продавцу (п. 2 ст.455 ГК РФ). Данное правило имеет целый рядисключений:

– в договорах, подлежащих государственнойрегистрации (продажа жилых помещений- п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия -п. 3 ст. 560 ГК РФ), предметом может выступатьлишь недвижимое имущество, принадлежащеепродавцу;

– с учетом п. 1 ст. 37 ЗК РФ не могут выступатьв качестве предмета договора купли-продажиземельные участки, которых еще несуществует;

– с учетом ст. 219 ГК РФ не могут выступатьв качестве предмета рассматриваемогодоговора такие объекты, как воздушныеи морские суда, суда внутреннего плаванияи космические объекты, не прошедшиегосударственную регистрацию.

Правила о продаже недвижимости подлежатприменению и к продаже доли в правеобщей собственности на недвижимоеимущество. При этом должны соблюдатьсяправила о преимущественной покупке(ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона”Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения”).

Условие о предмете является существеннымусловием договора продажи недвижимости(п. 1 ст. 432 ГК РФ). Законодатель устанавливаетспециальные требования к степенидетализации предмета (ст. 554 ГК РФ).

Цена. Поскольку любой договор купли-продажиопосредует экономические отношения”товар – деньги”, цена может бытьвыражена только в деньгах.

Цена договора продажи недвижимостиявляется его существенным условием (п.1 ст. 555 ГК РФ).

Допускается как прямое указание ценыотчуждаемой недвижимости в денежныхединицах, так и указание на способы, припомощи которых такая цена может бытьбесспорно определена (п. 3 ст. 555 ГК РФ).Не исключена возможность определенияцены (валюты долга) в иностранной валюте.

Если иное не предусмотрено законом илидоговором, цена недвижимого имущества,находящегося на земельном участке,включает цену передаваемой с этимнедвижимым имуществом соответствующейчасти земельного участка или права нанее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Форма и момент заключения договора.Договор продажи недвижимости, подстрахом его недействительности, долженбыть заключен в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанногосторонами (ст. 550 ГК РФ).

По общему правилу договор продажинедвижимости считается заключенным смомента его подписания и не нуждаетсяв государственной регистрации.

Как исключение, в силу прямого указаниязакона государственной регистрацииподлежат договоры продажи жилых помещений(п. 2 ст. 558 ГК РФ) и договоры продажипредприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ). В подобныхситуациях момент государственнойрегистрации договора является моментомего заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

От государственной регистрации договоранеобходимо отличать государственнуюрегистрацию перехода права собственностипо договору. Последняя требуется вовсех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4Закона о государственной регистрацииправ). При этом ее отсутствие не влияетна действительность договора, а лишьозначает его неисполнение.

Источник: https://studfile.net/preview/6703737/page:9/

Реферат: Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия

Элементы договора недвижимости

ПЛАН

I Вступление

II. Договор продажи недвижимости

1. Понятие договора продажи недвижимости.

2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1. Стороны договора.

2.2. Предмет договора.

2.3. Формы договора.

2.4. Регистрация сделок.

2.5. Цена договора.

3. Права и обязанности сторон.

4. Особенности продажи жилых помещений.

III. Договор продажи предприятия.

1. Понятие договора продажи предприятия.

2. Элементы договора продажи предприятия.

2.1. Предмет договора и срок договора.

2.2. Стороны договора.

2.3. Цена договора

2.4. Форма договора.

3. договора продажи предприятия.

3.1. Обязанности продавца.

3.2. Обязанности покупателя.

IV. Заключение.

V. Литература

I. Вступление

Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным.

Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери.

К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – “подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[1] . Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество” (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия “недвижимость” нет.

Критерий “неразрывной связи с землей” и “невозможности перемещения без несоразмерного ущерба” не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

II. Договор продажи недвижимости.

1. Понятие договора продажи недвижимости

Выделение правил, посвященных продаже недвижимости, в особую главу ГК РФ, было обусловлено рядом обстоятельств.

Как уже было сказано, большая часть объектов недвижимости неразрывно связана с расположением на земельных участках и имеет большую цену, поэтому необходимы меры, предусматривающие охрану интересов обеих сторон (продавца и покупателя).

Потребовалось внести ряд ограничений по участию в гражданском обороте отдельных объектов социальной значимости и целевого назначения. Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: “По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)”.

На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: “По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество” (ст. 549 ГК РФ) “по передаточному акту” (ст.

556 ГК РФ) и “по предусмотренной цене” (ст. 555 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

2. Элементы договора продажи недвижимости

2.1. Стороны договора

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие или учреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании “Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219). При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника

(ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 ст. 7). В целях охраны интересов собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственного реестра имеет ограничительное толкование.

Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295, п. 1 ст.

297 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

В п.2 статьи 298 содержатся нормы, регулирующие ту деятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, имущество обособляется от остального имущественного комплекса

учреждения путем учета его на отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителем учреждения является частный собственник, то проданное государственными или муниципальными предприятиями или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной) или частной собственности.

“При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество” (п.1 ст.

300 ГК). “При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество” (п.2 ст.300 ГК).

То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав”.

Законодательство о приватизации регламентирует правила продажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правила продажи недвижимости на торгах а также при передаче имущества частным юридическим лицам. Например, в ст.

78 Закона “Об акционерных обществах” говорится о том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советом директоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество со стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки или большинством в 3/4 акционеров – владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше 50%.

П.2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 Семейного кодекса относятся к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другой требует

признания сделки недействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год и исчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

2.2. Предмет договора.

Основным признаком, позволяющим выделить этот тип договора, является его объект – недвижимое имущество. Выше уже говорилось о том, что можно отнести к недвижимому имуществу (в соответствии с п.1 ст. 130 ГК).

Источник: https://www.bestreferat.ru/referat-31514.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.