Требования к договору аренды

Все о договоре аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 25 января 2008 года

Требования к договору аренды

Упрощенка, N 1, 2008год Рубрика:

Подрубрика: Юрист-бухгалтеру

В.В.Данилин,юрист,

юридическая фирма “КЛИФФ”

Аренда является однимиз самых распространенных на практике видов гражданско-правовыхотношений, с ней приходится сталкиваться каждому бухгалтеру,включая и тех, кто ведет учет доходов и расходов по УСН.

И естьмножество нюансов, которые необходимо знать

Аренда представляет собойразновидность сделок, предметом которых является предоставлениесобственником имущества прав пользования и владения даннымимуществом.

В качестве основных признаков подобного договора можноназвать предмет договора, права, передаваемые в отношенииимущества, условия о сроках аренды и цене сделки, а также иныеусловия, о которых должен знать всякий налогоплательщик, получающийдоход от аренды или учитывающий расходы в виде арендной платы. Ипрежде чем перейти к вопросам налогообложения, рассмотрим некоторыенаиболее важные особенности данного договора, на которые следуетобратить внимание при его заключении.

Существеннымиусловиями договора аренды является объект договора, срокпредоставления имущества в аренду и размер арендной платы

Предмет договора аренды

Согласно главе 34ГК РФ предметом договора аренды признается предоставление вовременное возмездное пользование и владение имущества (ст.606ГК РФ). Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель),который может быть собственником имущества или уполномоченным назаключение договора лицом, и арендатор (наниматель).

Объектом аренды выступаютнепотребляемые вещи – то есть те вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе использования и которые могут бытьустановлены (определены). Это означает, что в аренду можнопредоставлять индивидуально определенные вещи, такие какнедвижимость, оборудование, транспортные средства…

И напротив -вещи, определенные родовым признаком или потребляемые в процессеиспользования, не являются объектом аренды. Наиболее частовстречающимся объектом выступает недвижимое имущество (здания,строения и земельные участки).

Если объект договорааренды не согласован сторонами, договор считаетсянезаключенным.

Иными словами, нельзясдавать в аренду, к примеру, продукты питания, стройматериалы и т.п.

Форма,срок и пролонгация договора

Условиямизаконодательства срок аренды имущества, как правило, не ограничен иможет составлять как несколько дней, так и десятки лет (взависимости от сроков полезного использования).

Договор оформляется впростой письменной форме, если он заключен на срок более года илиесли хотя бы одной из сторон является организация.

Особые требованиявыдвигаются к правилам оформления договоров аренды недвижимогоимущества. Так, при аренде зданий или сооружений на срок менеегода достаточно письменной формы договора.

Если срок составляет 12месяцев и более, такой договор подлежит государственной регистрациив территориальных органах Федеральной регистрационной службы (ФРС)и без регистрации признается незаключенным.

Это означает, что вслучае возникновения спора между сторонами по сделке праваарендатора по договору аренды в части получения прав пользования ивладения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателяна получение вознаграждения.

Форма договора арендыустановлена в статье609 ГК РФ.

В статье651 ГК РФ отдельно указана форма для договора аренды зданийи сооружений
Сточки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора можетиметь серьезные последствия для арендатора.

Например, налоговыеорганы могут посчитать, что расходы на аренду недвижимого имуществаи коммунальные платежи по незарегистрированному договору аренды неуменьшают налоговую базу по налогу при УСН, если объектомналогообложения выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов.Правда, такая точка зрения не подтверждается судебной практикой.

Арбитры заявляют о том, что неисполнение обязанности по регистрациидоговора аренды не лишает арендатора прав на признание расходов ввиде арендной платы, так как налоговое законодательство не ставитвозможность учета расходов в зависимость от факта государственнойрегистрации договора. Единственный момент – речь идет о расходах поналогу на прибыль. Однако теми же аргументами можноруководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

Однако это вовсе неозначает, что следует отказаться от государственной регистрациидоговора аренды.

Во-первых, налоговикинастаивают на обратном – нет государственной регистрации договора,нет и расходов в виде арендной платы (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 01.10.2003 N21-09/54682).

См., в частности,

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902087486

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Требования к договору аренды

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Договор аренды

Требования к договору аренды

Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным по иску одной из сторон.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, имеющее право по закону или на основании договора с собственником распоряжаться имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению. Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности. Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом. Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, но только в том случае, если он заключен на срок более года. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
договора аренды
Арендодательво исполнение заключенного договора обязан:  1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).  Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок указывается в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые: а) оговорены арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска. 2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога. 3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если же не установлен, то он осуществляется в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. 4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам. 2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него. 3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта. 4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. 5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог. Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит прежде всего от того, какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если:

  • арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

  • арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для пользования;
  • арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
  • имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон. В соответствии действующим законодательством об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

В случае заключения договора аренды с третьим лицом на тех же условиях старый арендатор вправе подать в суд на арендодателя и в обосновании своих требований представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек.

Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором. Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества.

Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений.

И.П. Юшкевич

Источник: https://www.profiz.ru/se/4_2004/dog_arend/

Договор аренды помещения

Требования к договору аренды

Сделка по передаче объекта недвижимости в право пользования от собственника другому лицу оформляется с помощью договора аренды.

Пункты документа должны соответствовать законодательству РФ, а именно – ГК РФ и законодательным актам. В этом порядок оформления договора аренды изменился и был доработан.

Расскажем об особенностях арендных отношений, регистрации договора аренды и других нюансах.

Основные понятия

Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания.

Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды.

Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.

Форма и содержание договора аренды

ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым договор аренды должен оформляться в письменной форме. С 2017 года введена регистрация договоров, однако действует она не во всех случаях. Процедуру государственной регистрации должны пройти сделки, в соответствии с которыми объект передается на праве аренды на срок более 12 месяцев.

К содержанию договора аренды предъявляются следующие требования:

  1. Не менее двух экземпляров договора сроком до 1 года и трех экземпляров документа, подлежащего регистрации.
  2. Договор содержит описание объекта, преамбулу, стоимость, срок и реквизиты сторон. Документ признается недействительным, если в нем нет информации о цене, сроке и предмете.
  3. В качестве предмета прописываются: площадь объекта, полный адрес, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающие право собственности арендодателя или право распоряжаться имуществом.
  4. Акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору. В документе прописывается состояние объекта, дата передачи, состав имущества. Если акт не составляется, то эта информация включается в договор аренды. Важно, чтобы в письменной форме был подтвержден акт передачи недвижимости.
  5. В качестве реквизитов физического лица указываются паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты банковского счета. Директор компании должен указать, что он действует на основании устава, иное лицо вносит в договор реквизиты доверенности.
  6. Порядок оплаты аренды прописывается детально: сумма, срок внесения денег, способ. Уточняется, входит ли в стоимость сумма НДС.
  7. Одно из важных условия договора – срок аренды. Как указано выше, сделки сроком до 12 месяцев не обязательно регистрировать. Государственную регистрацию обязаны проходить арендодатели, заключающие договор на год и дольше. Выделяют краткосрочные договора (до 12 месяцев) и долгосрочные (свыше 12 месяцев).

Регистрация договора

Закон защищает стороны заключения договора путем обязательной государственной регистрации сделки, которая заключается в подаче документов по сделке, правоустанавливающих документов на объект в Росреестр. Регистрация – платная услуга, стороны оплачивают госпошлину, установленную Налоговым кодексом РФ.

Процедура необходима для того чтобы информация о возникновении арендных отношений стала открытой и доступной для других лиц. Аренда – это обременение объекта, из-за которого меняется порядок владения, распоряжения и использования имущества.

После регистрации на документе ставится специальная отметка, сделке присваивается номер, и данные вносятся в ЕГРН. Для тех лиц, кто планирует получение лицензии, регистрация необходима для подтверждения местонахождения лицензиата.

Регистрация может проводиться по желанию сторон, если срок аренды составляет менее 1 года.

Документы для регистрации

Перечень документов различается в зависимости от статуса объекта в качестве части помещения или объекта зарегистрированного в Государственном кадастре.

Единый список документов следующий:

  1. Заявление на регистрацию.
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Достаточно предоставить выписку из ЕГРН. Быстро заказать выписку из ЕГРН можно на сайте егрп-онлайн.рф. Это единственный способ получить данные о недвижимости оперативно и надежно.
  3. Документы, подтверждающие личность: паспорт, доверенность для представителя, решение о назначении руководителем организации;
  4. Договор аренды – 3 экземпляра;
  5. Подтверждение уплаты государственной пошлины – платежное поручение;
  6. Иные документы – согласие банка на имущество в залоге, разрешение на выделение объекта переданного в управление и пр.

На все документы за исключением паспорта необходимо предоставить нотариально заверенную копию. С паспорта копия снимается непосредственно в МФЦ.

Для юридического лица или ИП список документов помимо указанных выше, следующий:

  • оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Заявление на регистрацию договора подается в Росреестр, МФЦ, по почте или в электронном виде.

Проверка объекта

Перед заключением договора необходимо уделить внимание выбору объекта аренды. Для этого запрашивается выписка ЕГРН на недвижимость. Достаточно знать адрес или кадастровый номер. Это можно сделать с помощью ресурса егрп-онлайн.рф или запросить данные в Росреестре или МФЦ.

В государственных органах процесс заказа займет до 5 дней. Для оформления придется лично приходить в Росреестр или МФЦ, потратить время на беседу со специалистом. Получить выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Документ с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа.

Из него можно узнать всю необходимую информацию для заключения договора аренды.

Расторжение договора

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть расторгнут. По инициативе арендодателя сделка расторгается в следующих случаях: арендатор пользуется объектом не по назначению, состояние недвижимости ухудшилось, арендные платежи просрочены более двух раз, капитальный ремонт, предусмотренный договором, не проводится.

Случаи расторжения договора по инициативе арендатора следующие:

  • использование объекта невозможно, т.к. арендодатель препятствует этому;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки недвижимости;
  • объект непригоден для использования по причинам, которые не зависят от действий арендатора;
  • арендодатель не ремонтирует объект, что предусмотрено в договоре.

Сделка может заключаться с установлением иных причин расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Досрочное расторжение возможно после письменного предупреждения другой стороны.

Арендные отношения прописаны в Гражданском кодексе. Если следовать им, сюрпризов в течение всего срока аренды не будет.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/dogovor-arendy-pomeshheniya/

5 самых важных пунктов договора аренды

Требования к договору аренды

Договор аренды нежилого помещения является одним из главных документов для бизнесов, работающих в сфере торговли, услуг и общественного питания.

Плата за аренду – одна из основных статей ежемесячных постоянных расходов.

Договор аренды регулирует отношения между предпринимателем и арендодателем, и от того, насколько тщательно и грамотно он составлен, зачастую зависит доходность и безопасность вашего бизнеса.

Во многих средних и крупных компаниях скрупулезное изучение договоров относится к компетенции штатных юристов.Но у обычного предпринимателя нет лишних денег, чтобы содержать юриста или обратиться к услугам сторонней юридической конторы.

В моей трудовой деятельности так уж повелось, что последние 10 лет я самостоятельно читаю и правлю все договора, обращаясь к юристам лишь за редким исключением.

Что касается договоров аренды, то за последние 5 лет я только и занимаюсь, что изучаю их, составляю протоколы разногласий, снова изучаю, снова правлю, и так может продолжаться несколько циклов.

Признаюсь, нет ничего муторней и скучнее, чем раз за разом изучать договор аренды на 80 страницах + 80 страниц приложений. Каждый такой раз я долго собираюсь с духом, нахожу уединенное место подальше от дома и офиса и, скрипя зубами, начинаю тщательный анализ.

Почему это делаю самостоятельно?

Потому что этот договор, в первую очередь, влияет на мой бизнес. И никто лучше меня не знает, какие условия мне интересны, какие пункты – не приемлемы, а какие надо добавить. Никто не знает, с какими нюансами в договорах аренды мне приходилось сталкиваться ранее. А сидеть рядом с юристом и рассказывать ему о моих пожеланиях – тогда не вижу смысла ему платить.

Так что, наше счастье – в наших руках!

Несомненно, каждый пункт договора аренды важен. И договора аренды могут сильно отличаться в зависимости и от типа арендодателя, и от вида помещения. К примеру, договор аренды помещения в ТЦ и договор аренды помещения в street-retail отличаются друг от друга кардинально.

НО! В этой статье я рассмотрю всего 5 пунктов, заслуживающих особого внимания и общих почти для всех договоров.

1. Срок договора

Все договора аренды делятся на краткосрочные и долгосрочные. Первые заключаются как правило на 11 месяцев и не нуждаются в государственной регистрации в Росреестре.

Для себя я стараюсь не рассматривать такие договора. Если уж открывать бизнес, то точно не на 11 месяцев. К тому же, если договор не зарегистрирован, то при смене собственника недвижимости новый владелец может запросто вас попросить «освободить помещение» в кратчайшие сроки. Только зарегистрированный в Росреестре договор защищает ваши права в этом случае.

При заключении долгосрочного договора выбор срока – ваша ответственность как предпринимателя. Если вы уверены в своем проекте, тогда заключайтесь не менее, чем на 5 лет. Что касается арендодателя, то у некоторых из них бывают требования относительно как минимального, так и максимального срока аренды.

Поэтому прежде, чем определяться со сроком договора, еще раз взвесьте все за и против вашего проекта и только потом вступайте в переговоры.

2. Арендные каникулы

Арендные каникулы – срок, предоставляемый вам арендодателем после заключения договора на проведение ремонта помещения и подготовку к открытию, в течение которого арендная плата не начисляется (оплачиваете только потребленные коммунальные услуги).

Лучше закладывайте больший срок, чем вы посчитали вначале. Конечно, арендодатель будет требовать меньшего, но соглашаться с его аргументами можно только в том случае, если помещение действительно ОЧЕНЬ интересное по локации и цене.

Минимальный срок арендных каникул – 30 календарных дней. Я стараюсь договариваться на 45-60 дней. Особенно, это актуально при аренде помещения в ТЦ – если вы не уложились в срок, отведенный вам на ремонт, и не открылись вовремя, вас ждут серьезные штрафы.

3. Стоимость аренды и ее индексация

Этот пункт изучайте особенно тщательно. Арендодатель сверх цены аренды может добавить неоговоренный ранее эксплуатационный платеж (обслуживание мест общего пользования). Или может оказаться, что охрана также не включена в стоимость аренды. Так же часто арендодатель может сказать, что ранее озвученная стоимость аренды не включала в себя НДС.

Если говорить об аренде торговых помещений в ТЦ, то в некоторых из них арендная ставка включает две основные составляющие – фиксированная плата и % от оборота.

В таком случае при переговорах нужно стремиться максимально снизить фикс.

Что же касается % от оборота, то его величина может колебаться от 3 до 15% (все зависит от вашего потенциального оборота и наценки, ну, и, конечно, аппетитов арендодателя).

Индексация (увеличение) арендной платы чаще всего происходит не чаще одного раза в год. Приемлемым размером ежегодной индексации считаю 5-7%, не более. С арендодателем можно договариваться об индексации, начиная с 3 года аренды. И по размеру фиксированной части также можно договариваться, чтобы он постепенно (например, в течение первого года аренды) пришел к номинальному.

Этот пункт может встретиться не во всех договорах, но тем не менее он имеет огромное значение. Его можно встретить в толстенных договорах аренды помещения в крупных ТЦ или БЦ.

Только представьте, вы сделали ремонт, открылись, отработали год, вышли на какие-то удобоваримые показатели, и вдруг администрация ТЦ требует от вас переехать, например, на другой этаж.

Даже с учетом компенсации расходов по переезду и ремонту нового помещения со стороны арендодателя это – КАТАСТРОФА! Цели администрации ТЦ вполне ясны. Вложив миллион усилий в магазин и только добившись долгожданного результата, ты уже вряд ли все бросишь и съедешь восвояси. А вот на твою сегодняшнюю локацию они уже подобрали нового арендатора.

Пункт встречается настолько редко, что многие его просто пробегают взглядом мимо. Как, например, юрист компании-владельца франшизы, с которой я работаю. Поэтому смотрите все внимательно сами. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ – ТОЛЬКО НА ВАС!

5. Досрочное расторжение

Этот пункт – “палка о двух концах”.

С одной стороны, удобно, если есть возможность расторгнуть договор досрочно, предупредив арендодателя за 1-2 месяца (особенно актуально в нынешнее время).

С другой стороны, есть существенные риски быть «изгнанным» с насиженного и прикормленного места. Так случилось с одной из моих кофеен в одном бизнес-центре.

Будучи самой прибыльной, она являлась ядром всей сети, позволяя инвестировать в открытие новых точек. Как вдруг в БЦ сменился оператор столовой.

И управляющий БЦ под «непреодолимым» напором этой дамы (владелицы сети столовых) вынужден был «помахать нам ручкой», дав на сборы 2 месяца, предусмотренные договором.

В-общем, мораль следующая – работая над этим пунктом, выберите наиболее подходящий для вас вариант. Если получится, дайте себе возможность выхода из договора с уведомлением за 2 месяца, а арендодателю – за много больший срок. Не всегда это реально, но, как говорится, «за спрос денег не берут». Будьте настойчивы и не показывайте своей нужды в этом помещении – смотришь, все получится.

В заключение еще раз продекларирую: ДОГОВОР АРЕНДЫ – один из ключевых документов для некоторых видов предпринимательской деятельности. Не позволяйте себе относиться к его изучению и подписанию спустя рукава. Вам же расхлебывать!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ec2dc71bb51c50914677465/5-samyh-vajnyh-punktov-dogovora-arendy-5ec55593c5ff7a67429927a2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.