Условия заключения договора текущей аренды

Содержание

Что такое существенные условия договора аренды

Условия заключения договора текущей аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Порядок заключения договора аренды: согласие залогодержателя, порядок проведения процедуры заключения, необходимые документы, образец доверенности | Жилищный консультант

Условия заключения договора текущей аренды

Имущественное соглашение, определяющее временный переход права владения конкретным предметом за оговоренную сумму, называется договором аренды. Текст соглашения уточняет:

  • предмет договора;
  • характеристику владения;
  • срок пользования;
  • ответственность сторон сделки.

Согласно международному праву, участниками соглашения найма собственности являются:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Арендодатель. Фактический хозяин имущества, отданного во временную эксплуатацию за арендную плату.
  • Арендатор. Лицо, принявшее во владение имущество на определенный срок за установленную плату.

Субъектами сделки могут являться:

  • Государственный или муниципальный орган.
  • Физическое лицо, либо его доверенный.
  • Организация, или ее представитель.

Предметом соглашения по найму является движимое и недвижимое имущество. Например, автотранспорт, квартиры, земельные участки или пользование недрами.

Если текст договора определяет право владения на собственность, то временный владелец пользуется предметом сделки по собственному усмотрению. Если указано право пользования, то арендодатель использует только плоды потребления собственностью.

Например, доход со съема квартиры или добыча полезных ископаемых из недр.

Договор аренды жилья оформляется в письменном виде.

Особенности заключения договора аренды недвижимости

  • Если действие соглашения составляет менее 12 месяцев и оба участника сделки являются физическими лицами, то основания для обязательной регистрации нет.
  • Участие в делопроизводстве организации или государственного органа, а также, если срок соглашения превышает 12 месяцев, обязывает стороны зарегистрировать соглашение.

Юридическое оформление производится региональным отделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

При составлении сделки по найму жилья обычно определяется срок действия. Если период соглашения не указан – уточняются условия расторжения документа. Такой тип соглашения называется бессрочным.

Долгосрочное соглашение заключается на продолжительное время от 5 до 49 лет.

Договор найма на средний срок составляет: 1-5 лет с момента заключения;

Кратковременное обязательство временного пользования длится менее одного года.

При заключении бессрочного договора, стороны сделки могут выйти из соглашения в любой момент. Обязательное условие предупредить участника соглашения за 30 дней до расторжения сделки. В случае аренды недвижимости – за 90 дней.

Составление договора аренды квартиры

Правильное заключение договора аренды квартиры обезопасит от процессуальных казусов. Если один участник не выполняет условия сделки, отраженные в документе, то возмещение ущерба можно изыскать через судебные органы.

При составлении соглашения на аренду квартиры обязательно должны быть отражены следующие аспекты:

  • Информация о сторонах сделки. Точные данные о субъектах правоотношения позволят избежать мошенничества с участием посторонних лиц. Правила в ст. 606 ГК РФ указывают на обязательное отображение в документе аренды полных ФИО участников отношения. В случае участия юридических лиц – их реквизиты и выписка из ЕГРЮЛ.
  • Информация об объекте сделки. В тексте документа аренды указываются данные о местонахождении квартиры. Описывается структура помещения, количество комнат, техническое состояние, подведенные коммуникации. К соглашению необходимо приложить копии технического плана и паспорта государственной регистрации.
  • Сумма сделки. Основополагающий элемент заключения соглашения аренды имущества. Фиксированная стоимость передачи прав пользования должна отображаться в виде числа и прописью. При аренде на длительный срок, фиксированная сумма может быть ликвидной. Поэтому стоимость привязывают к внешнему показателю. Таким показателем может быть иностранная валюта или цена на определенный товар потребления.

Несоблюдение вышеперечисленных аспектов может привести к отмене договора аренды собственности.

Дополнительная информация, указанная в соглашении при необходимости:

  • Процедура ответственности сторон и урегулирования споров.
  • Обязанности сторон и система страхования имущества.
  • Срок заключения договора аренды и процедура прекращения права владения собственностью.
  • Ответственность участников в случае исключительной ситуации. Например, возгорание, возникшее по вине третьей стороны.

Порядок заключения договора аренды квартиры

Основной порядок заключения договора аренды недвижимости:

  1. Юридическая проработка соглашения аренды собственности. Пункты договора должны соответствовать интересам обоих участников и не содержать элементы мошенничества.
  2. Проработка и составление акта приема-передачи квартиры для владения на определенный период.
  3. Сбор дополнительной документации.
  4. Подписание соглашения найма и акта технического состояния собственности. После подписания акта приема недвижимости во владение, ответственность за жилье ложится на арендатора.
  5. Обращение в Росреестр для регистрации соглашения. При необходимости оформления договора на период от 1 года и более, и в случае участия в сделке юридического лица.
  6. Начало прав временного перехода собственности до момента указанного в договоре (в случае указания срока аренды) или предварительного уведомления (при бессрочном договоре).

Список документов

Список необходимой документации:

  • Регистрационные данные участников сделки (паспорт и регистрация для физ. лица, выписка из ЕГРЮЛ – юр. лица).
  • Кадастровый номер и технический план недвижимого имущества.
  • Доверенность на заключение договора аренды. Она необходима представителю юридического лица для правомочного осуществления сделок от имени организации в нотариальной конторе или в государственных органах.
  • Согласие на заключение договора аренды от органов опеки и попечительства или родителей (при участии несовершеннолетнего или недееспособного лица).
  • Акт приема-передачи собственности в 2-х экземплярах.
  • Чек оплаты госпошлины за регистрацию.
  • Договор аренды собственности в 2-х экземплярах.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку заключения договора аренды квартиры

Вопрос: Арендодатель передал квартиру для пользования в сентябре текущего года. При передаче собственности был составлен акт приема-передачи, а договор аренды заключен с конца октября. Должен ли арендатор оплачивать коммунальные услуги на момент передачи ему жилья или со дня подписания договора аренды? Олег.

Ответ: Олег, согласно ст. 556 ГК РФ акт приема-передачи недвижимости обязывает арендатора следить за техническим состоянием собственности и производить уплату по коммунальным платежам. Оплату арендатор должен производить со дня подписания акта.

Пример по порядку заключения договора аренды квартиры

Государственной организации по борьбе с преступностью понадобилось арендовать недвижимость в определенной черте города. Согласно ФЗ 44 «обеспечения государственных нужд», средства для этого выделялись из бюджета. Найдя и арендовав имущество на срок 3 месяца, организация приступила к осуществлению профессиональной деятельности.

Для заключения договора аренды с физическим лицом, была выписана доверенность на сотрудника организации. Согласно доверенности, от имени сотрудника должны производиться все выплаты по договоренностям сделки. Ввиду участия в делопроизводстве физических лиц и короткого срока соглашения государственная регистрация не требовалась.

Через месяц, в результате завершения деятельности организации в определенном районе, было принято решение о прекращении соглашения об аренде. Ввиду короткого срока найма, расторжение договора произошло незамедлительно, при этом арендодателю выплачивалась полная сумма, оговоренная договором.

Заключение

  1. Договор аренды недвижимости – основание для временного владения собственностью за определенную плату.
  2. Сторонами сделки являются арендодатель и арендатор.
  3. В тексте соглашения обязательно указываются реквизиты сторон, адрес недвижимости и арендная плата.

  4. Фактическое право перехода собственности во временное пользование наступает с момента подписания договора соглашения или акта приема-передачи жилья.
  5. Государственная регистрация сделки необходима при сроке соглашения от 1 года или при участии юридического лица.

  6. Если сторона сделки несовершеннолетнее, недееспособное лицо или представитель от организации тогда необходима доверенность.

Список законов

  • Статья 606 ГК РФ
  • Статья 556 ГК РФ
  • Федеральный Закон №44

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-arendy/

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Условия заключения договора текущей аренды

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Существенные условия, срок и порядок заключения предварительного договора аренды

Условия заключения договора текущей аренды

Если после предыдущей статьи вы утвердительно ответили на вопрос о необходимости заключения предварительного договора аренды, то теперь остановимся на необходимых условиях такого договора.

3. Существенные условия договора аренды

Статьей 429 ГК РФ установлено, что “предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора”, то есть предварительный договор аренды должен содержать существенные условия договора аренды:

Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Принимая во внимание, что большая часть предварительных договоров заключается в отношении объектов, строительство которых не завершено, а также то, что индивидуализация объектов недвижимости подразумевает ориентирование на технический план помещения и данные кадастрового учета, которые в отношении строящихся объектов отсутствуют, то индивидуализация будущего объекта аренды является наиболее уязвимым местом предварительных договоров.

На практике данный вопрос решается ссылками на разрешительную документацию (разрешение на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт), с привязкой данных к проектной документации (оси здания), выделением будущего помещения на поэтажном плане здания, являющемся частью проектной документации здания (раздел АР), а также закрепляется в договоре, указанием на то, что указанные “привязки” помещения сторонами согласованы и являются для них достаточными для индивидуализации объекта аренды.

Отдельный вопрос индивидуализации — площадь будущего помещения, так как проектная площадь как правило никогда не совпадает с фактической.

Учитывая, что в подавляющем большинстве случаев от площади помещения зависит размер арендной платы, то часто сторонами оговаривается, что отличия проектной площади помещения от фактической в определенных пределах (это может быть как указание на площадь в квадратных метрах, так и процентное соотношение к проектной площади) не будет влиять на заключение основного договора.

По сути эта оговорка необходима, чтобы ни одна из сторон договора не смогла расторгнуть предварительный договор (отказаться от заключения собственно договора аренды), ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили заключая предварительный договор;

Размер арендной платы (статья 654 ГК РФ)

Безусловно это самый существенное условие договора аренды, которое стороны согласуют в первую очередь.

Применительно к предварительному договору, особенно в случаях, когда основной договор будет заключен лишь спустя год и более, условие об арендной плате может иметь более существенное значение, так как может измениться конъюнктура как на рынке товаров и/или услуг, реализуемых арендатором, так и спрос на помещения, например, в результате открытия или закрытия конкурирующих предприятий или торговых центров, а также в результате изменений законодательства.

При отсутствии указанных условий предварительный договор аренды недвижимого имущества, как и сам договор аренды будет считаться незаключенным.

В подавляющем большинстве случаев стороны фиксируют указанные выше существенные условия, а также иные, которые хотя и не являются обязательными с точки зрения закона, но в отношении которых стороны пришли к соглашению, путем согласования проекта будущего договора аренды, который является неотъемлемой частью предварительного договора. Это удобно, так как процесс оформления договора аренды фактически не занимает время сторон, а стороны могут быстро приступить к его исполнению.

4. Порядок заключения договора аренды

Порядок заключения основного договора по сути определяется причиной или причинами, по которым стороны не могут заключить сразу основной договор аренды. Установить исчерпывающий перечень таких причин вряд ли представляется возможным, так как для каждой из сторон это могут быть свои причины, но основными будут следующие:

  • здание, в котором находится помещение либо не существует (строится арендодателем, либо реконструируется или капитально ремонтируется);
  • помещение занято прежним арендатором, после которого оно будет модифицировано (изменение планировки в связи со сдачей в будущем одного существующего помещения нескольким арендаторам или в связи с уменьшением площади помещения, арендуемого существующим арендатором);
  • помещение не соответствует определенным требованиям арендатора (отсутствуют или не соответствуют потребностям арендатора коммуникации помещения, например, выделенная электрическая мощность меньше необходимой арендатору);
  • здание и помещение хотя и существует, но права арендодателя в отношении него не зарегистрированы в установленном порядке.

Таким образом предварительный договор – это договор, заключенный под отлагательным условием, когда возникновение обязанности заключить договор аренды связано с наступлением обстоятельств, в результате которых заключение договора аренды становится возможным.

Важно четко и однозначно описать в предварительном договоре как обстоятельства, после наступления которых стороны обязаны заключить договор аренды,

Например, получение застройщиком (арендодателем) разрешения на ввод в эксплуатацию или регистрация его прав в Едином государственном реестре недвижимости, получение арендодателем технических условий или фактическое обеспечение помещения необходимыми коммунальными или эксплуатационными услугами или их фактическое обеспечение помещения, оформление специальных технических условий, если они требуются для осуществления деятельности арендатора, и т.д.,

так и порядок действий сторон, которые они обязаны совершить после наступления таких обстоятельств,

Например, сроки уведомлений, прилагаемые к таким уведомлениям документы, сроки подписания договора аренды и включение в договор аренды условий, в отношении которых сторонами на момент согласования проекта договора оставлены пропуски или возможное изменение которых оговорено сторонами в предварительном договоре.

5. Срок действия предварительного договора

Статьей 429 ГК РФ устанавлено, что в предварительном договоре должен быть указан срок, на который такой договор заключается, то есть срок, в течении которого стороны обязаны заключить основной договор — договор аренды, а если такой срок не указан, то предварительный договор будет считаться заключенным сроком на 1 год.

В очередной раз необходимо обратить внимание на точность формулировки предмета предварительного договора, а именно “подписание” или “заключение” договора аренды, что для договоров заключаемых на срок более 1 года, означает его государственную регистрацию.

Если предметом предварительного договора является именно “заключение” договора аренды сроком более, чем на 1 год, то устанавливая срок действия предварительного договора необходимо учесть, что он должен действовать вплоть до государственной регистрации такого договора аренды.

На практике данная проблема часто решается установлением срока действия предварительного договора путем сложения срока аренды по основному договору, плюс примерный срок, в течение которого стороны ожидают устранения обстоятельств, препятствующих заключению основного договора. Это в определенных пределах гарантирует как арендодателю, так и арендатору исполнение обязанности по фактическому пользованию помещением в течение срока аренды.

В контексте указанного выше необходимо отметить, что в соответствии с положениями статьи 190 ГК РФ, срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если со сроками исчисляемыми “годами, месяцами, неделями, днями или часами” все очевидно, то “указание на событие, которое должно неизбежно наступить” требует внимательности, так как такими событиями, в контексте срока предварительного договора, не могут быть, например, получение арендодателем разрешения на ввод вновь построенного, реконструированного или капитально отремонтированного здания в эксплуатацию или регистрация права собственности, так как такие события могут и не наступить (проблемы с финансированием работ, банкротство, проблемы с разрешительной или проектной документацией).

Отдельное внимание необходимо обратить на то, что в случае отсутствия в предварительном договоре срока, такой договор будет считаться заключенным сроком на 1 год с даты его заключения сторонами, и, соответственно, логика “договора на неопределенный срок”, о чем более подробно будет указано в разделах, посвященных срокам договоров аренды, к предварительным договорам не применима.

В судебной практике довольно много случаев, когда стороны пренебрегают точными формулировками срока действия предварительного договора, в результате чего лишаются прав на заключение договора аренды, а в некоторых случаях, особо забывчивые так лишаются и возможности вернуть уплаченное обеспечение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/suscestvennye-usloviia-srok-i-poriadok-zakliucheniia-predvaritelnogo-dogovora-arendy-5e9efec28132b1349425b9fd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.